Trouver le financement adéquat pour un bien immobilier est une étape particulière de la vie. La variété de choix entre les institutions bancaires va de pair avec la variété des choix entre les formules de prêts.
Dans cet univers, où les chiffres et l’anxiété semblent ne faire qu’un, il est difficile de savoir pour quel prêt opter. Parmi les choix possibles, le crédit in fine est de plus en plus adopté par de nombreux emprunteurs.
Il se distingue, sur plusieurs points, du crédit amortissable, qui demeure le plus couramment utilisé, pour financer les opérations immobilières. Le crédit in fine offre notamment la possibilité de payer une mensualité trois fois inférieure à la mensualité du crédit amortissable.
Le crédit in fine permet de ne rembourser dans un premier temps que l’intérêt. Les mensualités sont très basses en comparaison aux autres types de crédit. Si cette situation paraît avantageuse, il ne faut pas oublier que le capital doit être payé intégralement à la fin. Le crédit in fine n’est pas adapté à tout le monde et à toutes les situations.
Le crédit in fine : C’est quoi ?
Pour mieux cerner la spécificité du crédit in fine et comprendre en quoi il peut vous permettre de diviser par 3 vos mensualités, il est nécessaire de le comparer avec le crédit amortissable. Ce deuxième type de crédit est considéré comme le crédit immobilier classique.
Deux choses caractérisent le crédit immobilier classique :
- Des mensualités relativement élevées : Vous pouvez vous retrouver chaque mois à payer des milliers d’euros ;
- Le remboursement simultané de l’intérêt et du capital : Dans le cas du crédit amortissable, vous remboursez à chaque mensualité une partie du capital et de l’intérêt.
À l’inverse, le crédit in fine se caractérise par :
- Le remboursement de l’intérêt uniquement : À chaque mensualité du crédit in fine, ce que vous remboursez, ce sont uniquement les intérêts ;
- Des mensualités réduites : Comme ce qui est remboursé, ce sont uniquement les intérêts, les mensualités payées dans le cadre du crédit in fine sont moindres.
Une réduction importante des mensualités grâce au crédit in fine
Dans le cadre du crédit in fine, à chaque mensualité, vous ne payez que le montant dû au titre des intérêts et les éventuelles sommes liées à l’assurance. Ce montant est souvent fixe et ne varie pas d’un mois à l’autre, comme dans le cas du crédit amortissable. Quant au capital emprunté, vous devez le rembourser en intégralité lors de la toute dernière échéance.
À cause de cette particularité, si vous choisissez le crédit in fine, vous pouvez facilement diviser vos mensualités par trois et ressentir une moindre pression, au niveau de vos finances. Il s’agit là du principal avantage de cette formule d’endettement.
Les conditions à remplir pour obtenir un crédit in fine
Si le crédit in fine semble attrayant en raison de ses mensualités peu élevées, il ne peut pas être accordé à tout le monde. Les institutions bancaires exigent le respect de certaines conditions avant d’accepter de concéder un prêt in fine à un emprunteur.
La principale condition est l’exigence du placement d’un certain montant.
Le candidat à un prêt in fine doit à cet effet avoir constitué une certaine épargne au sein de la banque. Le montant de l’épargne exigé dépend du montant du prêt demandé. Les banques décident de la proportionnalité qui doit exister entre ces deux montants.
Ce montant entrera dans le remboursement du capital principal du crédit, lors de la dernière mensualité. Il constitue, dès le début du prêt, une assurance vie et les banques demandent souvent à ce qu’un nantissement soit établi en leur faveur.
Dans quel cas faut-il faire recours au crédit in fine ?
Le crédit in fine n’est pas destiné à tout le monde. Il n’est véritablement utile que lorsque l’emprunteur souhaite financer un investissement locatif. La raison est que ce type de crédit donne naissance à un déficit foncier plus important qu’un crédit classique.
Il permet de réduire les revenus fonciers. C’est le privilège du crédit in fine. Il est le choix idéal pour les personnes déjà fortement imposées. Ces derniers peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux qui entraînent l’augmentation du coût total des intérêts. Ce qui représente une véritable aubaine.
Au-delà des avantages, des inconvénients à ne pas négliger
S’il est très intéressant de réduire ces mensualités par 3, le crédit in fine est à éviter complètement dans certaines situations :
- Financement d’une résidence principale ;
- Le capital ne diminue pas au fil du temps ;
- Un fort taux d’intérêt débiteur.
Le financement d’une résidence principale
Si vous souhaitez financer une maison, où vous comptez vivre seul ou avec votre famille, le crédit in fine n’est pas ce qu’il vous faut. Dans l’état actuel des choses, vous risquez fort de ne pas bénéficier d’avantages fiscaux avec ce type de crédit.
Même si vous ne payez pas grand-chose à la fin du mois à la banque, le fisc vous attendra de pied ferme. Il faut préciser qu’entre 2007 et 2010, un montage particulier permettait de réaliser des économies non négligeables en ce qui concerne le crédit impôt sur les intérêts d’emprunts immobiliers.
Le capital ne diminue pas au fil du temps
Même si vous payez des mensualités pendant 5 ans, sachez que le capital de base ne diminue aucunement. Vous devez le rembourser lors de la dernière mensualité.
Un fort taux d’intérêt débiteur
Le taux d’intérêt des crédits in fine peut sembler a priori beaucoup moindre que celui des prêts amortissables. En faisant intervenir les facteurs comme le montant, la durée, on se rend vite compte que ce taux est beaucoup plus élevé, que celui que génèrent les prêts amortissables.
La durée du crédit in fine
La durée du crédit in fine est de 3 à 15 ans soit de 36 mois à 180 mois. Il n’est pas possible d’obtenir un prix, dont la durée sera supérieure à 15 ans.
Il faut garder à l’esprit que le montant minimum qui peut être sollicité, dans le cadre de ce crédit, est de 21 500 euros.
La bonne nouvelle est qu’il n’existe aucun plafonnement ou montant maximal. En fonction du montant de votre épargne, vous pouvez demander et obtenir des centaines de milliers d’euros, voire des millions d’euros.
D’autres formes de prêts immobiliers
Le prêt amortissable et le crédit in fine ne sont pas les seules options quand il s’agit de faire financer un bien immobilier. On peut aussi citer : le prêt relais, le prêt épargne logement et le prêt action logement.
Le prêt relais
Ce type de prêt n’est pas amortissable. Il n’est pas non plus destiné à toutes les catégories d’emprunteurs. Seules les personnes qui disposent d’un bien immobilier peuvent prétendre à ce type de crédit.
Le bien en question doit être déjà mis en vente. Mais le contrat de vente ne doit pas être signé avant l’achat de la nouvelle maison. C’est en ce sens qu’on parle de prêt relais. Ce type de prêt est le plus souvent conclu à un taux avantageux.
Le prêt épargne logement
Ce type de prêt est destiné aux ménages qui désirent construire leur maison. Ce qui caractérise ce prêt, est qu’il peut être obtenu par tout le monde. L’unique condition est de disposer d’un compte épargne logement. Le taux d’intérêt de ce type de prêt est favorable.
Le prêt action logement
Le prêt action logement est similaire au prêt épargne logement, dans le sens où il est destiné, avant tout, au financement d’une résidence principale. Le point de différence entre les deux types de prêts réside dans le fait que le prêt action logement ne finance qu’une partie du logement.
Ce prêt concerne principalement les salariés et demande une certaine implication de l’employeur.