Pour négocier une assurance de prêt immobilier, comparez d’abord les garanties exigées par la banque, puis leur fonctionnement réel et enfin le coût total. Une cotisation plus basse n’est intéressante que si le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
La loi n’impose pas, en elle-même, de souscrire une assurance pour obtenir un prêt immobilier. En pratique, la banque l’exige presque toujours pour couvrir notamment le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie, et parfois l’incapacité ou l’invalidité.
L’assurance emprunteur ne doit pas être confondue avec la garantie du prêt. La caution, l’hypothèque ou un nantissement protègent la banque en cas d’impayé ; l’assurance prend en charge tout ou partie du crédit lorsqu’un événement couvert touche l’emprunteur.
Les documents à demander
La banque remet une fiche standardisée d’information et une fiche personnalisée. Elles indiquent les garanties minimales et les critères d’équivalence exigés. Utilisez-les comme cahier des charges pour solliciter plusieurs assureurs.
Préparez :
- le montant, la durée et le taux du prêt ;
- le tableau d’amortissement ou l’offre de prêt ;
- la quotité souhaitée pour chaque emprunteur ;
- la fiche personnalisée de la banque ;
- les caractéristiques professionnelles et sportives demandées ;
- le questionnaire de santé, uniquement lorsqu’il est légalement autorisé.
Les clauses à comparer avant le tarif
Vérifiez ligne par ligne :
- les définitions de l’incapacité et de l’invalidité ;
- l’évaluation selon votre profession ou selon toute profession ;
- la prise en charge forfaitaire ou limitée à la perte réelle de revenus ;
- les délais de franchise et de carence ;
- les exclusions liées à certaines professions, sports ou affections ;
- l’âge de fin de chaque garantie ;
- la quotité assurée ;
- le calcul des cotisations sur le capital initial ou le capital restant dû.
Comparez ensuite la cotisation moyenne, le coût sur les huit premières années, le coût total et le TAEA. Le détail figure dans les documents précontractuels.
Choisir la quotité
Pour une personne seule, la banque demande généralement une couverture de 100 % du prêt. À deux, la somme des quotités atteint au minimum 100 %, mais elle peut aller jusqu’à 200 % si chaque emprunteur est assuré à 100 %.
Une répartition 50/50 coûte moins cher qu’une couverture 100/100, mais elle protège aussi moins. La bonne répartition dépend des revenus de chacun et de la capacité du foyer à continuer de rembourser si l’un des deux disparaît ou ne peut plus travailler.
Changer d’assurance
Vous pouvez choisir un assureur externe dès la mise en place du prêt. Après la signature, la loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais.
La banque peut refuser le nouveau contrat uniquement si l’équivalence des garanties n’est pas respectée. Elle doit motiver son refus. Ne résiliez pas l’ancien contrat vous-même avant l’accord de la banque et la date d’effet du nouveau : il ne doit y avoir aucune interruption de couverture.
La méthode en six étapes
- Récupérez les critères d’équivalence de la banque.
- Demandez plusieurs propositions sur le même prêt et la même quotité.
- Écartez celles dont les exclusions ou franchises sont moins favorables.
- Comparez le coût total et pas seulement le premier prélèvement.
- Transmettez le contrat retenu à la banque avec un dossier complet.
- Vérifiez l’avenant au prêt et la date exacte de remplacement.